Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition d’immeubles, à usage commercial pour les SCPI de rendement dans le cas présent, qui seront mis en location. La SCPI perçoit des revenus locatifs et supporte des charges d’entretien et de travaux. Les parts de SCPI sont des instruments financiers. Le schéma suivant en synthétise le fonctionnement :

La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Celle-ci doit :

Lorsque le dossier de souscription a été signé puis validé par la SCPI, il n’y a plus d’acte de gestion immobilière :

Ces démarches sont entièrement effectuées par la société de gestion.

Il est à noter toutefois que suite à la souscription de parts de SCPI, il existe un délai de jouissance durant lequel les loyers ne peuvent être perçus par l’investisseurs. Il s’agit d’un délai permettant à la SCPI une bonne gestion de la collecte des fonds et de l’acquisition des biens. Ce délai peut varier de 3 mois à 6 mois.

Les charges liées à la gestion locative par la société de gestion sont incluses dans les loyers distribués aux investisseurs. Ainsi, l’investisseur n’aura pas à payer directement les charges locatives liées à un investissement immobilier classique, donc pas de :

Tout comme dans de l’immobilier classique, la SCPI doit assumer les frais d’entrée liés à l’acquisition de patrimoine immobilier, à savoir les frais de notaire et les frais commerciaux des intermédiaires lors de ces acquisitions. Par conséquent, la valeur de la part intègre entre 10% et 12% de frais en fonction des SPCI. Il vous est donc déconseillé de revendre vos parts trop tôt. Il faut en effet laisser le temps aux parts de SCPI de se revaloriser. La durée recommandée est de 10 ans minimum.

Les loyers (exprimés via le TD : Taux de Distribution) sont versés aux investisseurs de façon systématique, généralement sur une fréquence trimestrielle. L’investissement étant mutualisé avec un grand nombre d’associés, le risque de non-versement des loyers pour cause de vacance locative, d’impayés ou de travaux est quasiment éliminé. Le montant des loyers peut toutefois varier (à la hausse comme à la baisse) en fonction notamment du taux d’occupation financière et des conditions de marché.

En 2023, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52%.

Parmi les SCPI disponibles, pour effectuer un choix, les paramètres à étudier sont les suivants :

En synthèse :

Il est possible de le faire à la condition que les statuts de l'entreprise le lui permettent.

Pour s'assurer que l'objet social de l'entreprise permette de réaliser un investissement en usufruit de parts de SCPI, il convient de vérifier que l'objet social inclut la possibilité d'investir dans des valeurs mobilières et immobilières. Si l'objet social ne prévoit pas cette possibilité, il sera nécessaire de procéder à une modification des statuts de l'entreprise pour y inclure cette activité.

Généralement, les sociétés placent leur trésorerie entre trois et cinq ans.

En résumé, voici la stratégie patrimoniale qui va être présentée ici :

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en 2 parties :

Prenons l’image d’un pommier : le nu-propriétaire possède l’arbre mais ne peut pas manger les pommes. Alors que l’usufruitier peut manger les pommes mais ne possède pas l’arbre. Sans démembrement, en pleine propriété, le propriétaire possède l’arbre et ses fruits.

Et qu’est-ce que le démembrement temporaire ? C’est quand le démembrement d’un bien (ici, les SCPI) a une durée fixée à l’avance, contractuelle, connue : les durées vont de 3 à 20 ans. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété… donc l’usufruitier ne perçoit plus les fruits.

L’achat des parts va se faire à un prix inférieur à la pleine propriété. On parle de décote. Cette décote est décroissante avec la durée de l’usufruit. En général, sur 5 ans, l’usufruit coûte 20 % de la valeur de la SCPI en pleine propriété. Les revenus eux sont versés sur la valeur de la pleine propriété.

Ces revenus sont réguliers, versés tous les trimestres et représentent une protection contre l’inflation puisque les loyers des SCPI sont indexés sur les indices des loyers (résidentiels, commerciaux et tertiaire).

Si l’associé dispose d’un important compte courant et qu’il y effectue un apport, il peut se faire rembourser par les flux générés par les loyers des SCPI, sans taxation, car le compte courant est considéré comme une créance détenue envers la société.

L’usufruit peut être amorti, car c’est une immobilisation incorporelle qui aura perdu sa valeur à la fin de la durée du démembrement. Donc une charge annuelle est constatée, qui vient en déduction des revenus reçus, diminuant ainsi la base imposable du revenu et donc l’impôt à payer.

Dans le cadre de SCPI internationales, l’impôt sur les loyers étrangers a déjà été payé par la SCPI à l’étranger, donc il n’y a pas d’IS à payer en France. Et comme un amortissement comptable est appliqué, l’amortissement annuel peut donner lieu un résultat négatif à imputer sur les autres revenus de la société. Donc cela peut neutraliser l’impôt sur les sociétés venant des autres revenus de la société.

Il n’y a aucune démarche administrative à réaliser autre que l’envoi de documents justificatifs à son comptable.

On peut choisir la durée et le montant de l’investissement de manière précise avec un ticket d’entrée accessible.

Le risque est maitrisé via la mutualisation des risques apportée par la SCPI. Il est possible de diversifier son investissement en terme de :

C’est un placement temporaire, à la fin du démembrement telle que définie dans le contrat lors de la souscription des parts, l’entreprise perd tous droits sur les parts. C’est donc un investissement à fonds perdus.

Il n’est pas toujours facile de trouver la contrepartie en nue-propriété. Pour pouvoir acheter 10 k€ d’usufruit, il faut grosso modo que quelqu’un achète 40 k€ de nue-propriété (selon la clé de démembrement) : le rapport est déséquilibré donc l’offre en usufruit de SCPI est rare.

Les SCPI appliquent un délai de jouissance qui varie entre 3 et 6 mois. Durant cette période, aucun loyer n’est versé.

L’investissement en démembrement comporte les mêmes risques qu’un investissement en SCPI classique et dans l’immobilier en général : les revenus sont non garantis car les loyers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et il existe des variations possibles du prix de la part. Donc il y a un risque de perte en capital.

La contrainte supplémentaire lorsqu’on investit en nue-propriété ou en usufruit de SCPI est le blocage pur et simple de son investissement durant toute la durée du démembrement. Contrairement à un investissement classique en pleine propriété dans lequel on peut ressortir à n’importe quel moment, investir en démembrement de SCPI nécessite d’être parfaitement conscient du blocage de la somme placée. Autrement dit, l’épargnant ne pourra pas revendre ses parts pour récupérer son capital pendant cette période.

Dans une société à l’IS, on va distinguer si les revenus des SCPI viennent d’immeubles en France ou d’immeubles à l’étranger (cas des SCPI Européennes).

Pendant la période de démembrement, la fiscalité sur les loyers qui proviennent d’immeubles localisés en France est simple. Il s’agit du taux de l’impôt sur les sociétés auquel la société est assujettie. Il peut donc s’agir du taux réduit attractif de 15% jusqu’à 42500€ de bénéfices et de 25% au-delà de cette somme.

Si les biens de la SCPI sont situés à l’étranger vous bénéficierez de la fiscalité locale et n’aurez plus à payer l’IS Français.

La fiscalité en Europe sur les revenus issus des SCPI est en moyenne de 19%. Or les conventions fiscales entre la France et les principaux pays européens permettent d’éviter une double imposition. Les revenus tirés des loyers des SCPI implantées à l’étranger ne sont donc pas soumis à l’IS. Ainsi, en moyenne, vous ferez 6 points d’économies d’impôts supplémentaires si les biens de la SCPI résident en Europe et hors de France.

Attention toutefois à ne pas créer une société soumise l’IS dans le seul but de bénéficier de cette fiscalité avantageuse. Un tel montage pourrait en effet être constitutif d’un abus de droit. Il est donc préférable de saisir l’opportunité d’une société existante pour éventuellement placer sa trésorerie dans ce sens.